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苏宁三驾马车路不平坦商业地产阻力大【扬州】

发布时间:2019-07-19 15:47:11 阅读: 来源:玉米脱粒机厂家

苏宁三驾马车路不平坦 商业地产阻力大_联商资讯中心

2012年12月26日,苏宁集团创始人张近东通过苏宁电器(002024.SZ)官方微博,发布了题为《转型融合新进程 奋力进取新苏宁》的致全体员工信。张近东表示, 2012年是苏宁集团新10年发展的第2年,也是苏宁创新变革和智慧转型的关键一年。

张近东在该信中重申苏宁集团要打造 亚马逊+沃尔玛 的商业模式。而这一商业愿景已被张近东描绘多次 他多么希望拿掉苏宁后面的 电器 二字。

在 亚马逊+沃尔玛 的宏伟蓝图下,苏宁电器、苏宁易购、苏宁置业分别被赋予了新的使命与意义。特别是苏宁置业被认作打造沃尔玛商业模式的重要一环,已被张近东推到前台。近日有消息称,苏宁置业有意在H股上市。

苏宁置业寻求资本市场支持的背后,是其因快速扩张导致的资金链危局。本报采访的业内人士表示,苏宁电器定向增发+发债融来的127亿元资金,很可能部分流向地产业务。其曾因贷款转投房地产而遭到中国证监会的点名。显然,苏宁置业的上市能为其地产业务搭建一个 自我造血 的平台。

然而,苏宁集团线上、线下、商业地产这三驾马车的未来之路并不平坦。尤其是商业地产,分析人士称,苏宁置业将面临巨额资金和缺乏经验等四方面的问题。而其物业租售比的低下,也为苏宁置业的上市蒙上了一层阴影。

巨擘的钱途

近日,来自南京金融圈的消息透露,苏宁置业有意在香港资本市场上市,承销机构为摩根大通,记者随后求证该机构未获答复。苏宁集团方面亦表示,目前正在进行集团架构的大重组,不便回应。

资料显示,苏宁置业是苏宁集团旗下大型房地产开发集团,专注于高端综合地产的开发建设,开发范围涉及商业地产、住宅地产、科技地产、旅游地产及物流工业地产五大领域。在商业地产领域,目前已形成 苏宁广场 、 苏宁电器广场 两大系列产品。

苏宁置业商业地产涉足北京、上海、南京、天津、成都等全国众多一二线城市,储备开发了数十座苏宁广场、苏宁电器广场等系列产品。

有媒体报道,苏宁置业目前有3000万平方米的土地储备。华远地产董事长任志强曾调侃到: 中国最大的房地产商是苏宁,苏宁持有的物业比万达多多了,只是苏宁从来不公开强调自己持有的物业数量。

苏宁置业官网显示,按照规划,苏宁到2020年要完成300个电器旗舰店、50个大型购物中心、100家高星级酒店和60个物流基地的建设。

苏宁置业算是一个隐形地主,在不少城市的核心地段均有土地储备。 一位熟悉苏宁置业的业内人士介绍。

过去苏宁置业或许可以利用供应商的钱获得低成本的发展资金,但目前3C产品零售能够提供的资金已经杯水车薪,因为其规模在不断扩大。 盛富资本和协纵国际总裁黄立冲说, 苏宁置业H股上市已是迫不得已的选择,能获得多大的估值还在其次,关键是现在需要钱。

一位长期从事企业IPO的人士认为,即使上市,苏宁置业短时间也不可能融到很多钱, 主要是为了搭建一个融资平台,方便以后的融资和兼并收购等。

左手倒右手?

张近东并没有掩饰对于资金的渴求,这在其之前127亿元的巨额融资便能找到答案。

2012年7月初,苏宁电器宣布完成定向增发募集47亿元资金,而张近东本人为了参与47亿元增发的35亿元资金,单单质押给北京国际信托、华润深国投以及中航信托等公司作为担保的苏宁电器股份就达14.01%,超过张近东持股比例的一半。

就在刚刚宣布定向增发不久,2012年8月中旬,苏宁电器宣布发行规模不超过80亿元的公司债券。值得注意的是,此为苏宁电器上市以来,首次面向一般社会公众募资。

两个月间募资127亿元,这在苏宁电器历史上从未有过。这一募资数额相当于苏宁置业2011年净利润的约两倍半。

钱到哪里去?

根据公告,苏宁电器发行公司债券募集资金的用途有两个方面:一是用于补充公司营运资金,二是调整公司债务结构。

这一说法值得商榷,苏宁电器2012年三季报显示,其账面货币资金高达254.7亿元,且长期银行贷款为0,短期借款仅为16.7亿元。据专业人士分析,该公司并不需要通过发行高达80亿元的公司债偿还银行贷款,其补充营运资金之说也难以成立。

从行业规则来看,占用供应商资金是大型渠道商长期以来的一贯做法,苏宁电器通过本次发债调整债务结构之说也难以成立。 该专业人士认为。

虽然央行征信系统数据显示,截至2012年8月初,苏宁集团贷款48亿元,对外担保96亿元,总计负债144亿元,但苏宁电器拥有庞大的货币资金,且苏宁电器2012年三季度的净资产达289亿元,资产负债率仅为57.5%。

另有说法认为,苏宁集团近几年大力发展的电商平台 苏宁易购大有 烧钱 之势。苏宁电器财报没有披露苏宁易购历年财务状况,但其2012年中报显示,苏宁易购少数股东权益为-2030.2万元、少数股东持有苏宁易购40%股权,由此计算,2012年中期苏宁易购账面净资产为-5075.5万元,已处于资不抵债状态。

虽然如此,但苏宁电器既没有对其以新增注册资本方式增资,也没有通过内部往来账款方式向其提供资金支持。由此看来,支撑苏宁易购的发展所需资金仍来源于对供应商的占款。

苏宁电器近年来虽然加大了电商平台的投入力度,但电商业务消耗的自有资金有限,即使是该公司近期以4.16亿元收购红孩子,也仅相当于苏宁电器2012年上半年净利润的24.8%。苏宁电器通过自身的盈余积累足可以从容应对,无须巨额外部融资支持。

观察其财报可见,近年来,苏宁电器账面上与商业地产相关的长期资产急剧膨胀。如投资性房地产从无到有,固定资产科目下的房地产(房屋及建筑物)账面价值由2005年末的0.83亿元上升至2012年中期的63.72亿元。

而苏宁置业的扩张速度十分惊人。据不完全统计,苏宁置业正在开发和计划开发的苏宁广场项目约30个,到2015年,仅在南京就将有16个苏宁广场及苏宁电器广场。业内人士分析,几十个地产项目总投资额将超过千亿元。

苏宁电器的账面资金并不缺钱,大规模的融资可能另有他用。 一位资深地产人士评价,苏宁易购 烧钱 有限,庞大的商业地产开发需要消耗巨额资金。

持续增加土地储备,和现有的大量开发建设都需要投入大量资金。 一位家电分析人士认为,苏宁电器一方面拥有充裕的现金流;另一方面自身业务发展也需要门店、仓储等商业物业。在此情况下,其重金投向商业地产不足为奇。

据悉,当苏宁电器与京东商城等电商对手大打价格战的时候,其却因以发展实业为名,贷款转投房地产而被中国银监会点名,一些银行已经收紧了对苏宁电器的授信。

三驾马车路崎

有人形容,张近东目前有三大主要对手:线上大战刘强东(京东商城CEO),线下对阵黄光裕(国美电器前主席),商业地产暗战王健林(万达集团董事长)。而线上、线下和商业地产正是苏宁集团未来的三驾马车。

但这也被认为是苏宁集团转型的最大问题。

转型方向太多,没有核心竞争力。 重庆容磁企业管理咨询有限公司王雪松直言。在他看来, 电商方面,马云(阿里巴巴集团主席兼CEO)不会把他(张近东)当对手;商业地产方面,他也不是万达的对手。

张近东却表现得信心十足。

我们至少要成为 沃尔玛+亚马逊 。 张近东曾对外界宣称。苏宁集团正计划彻底转型 从线下家电连锁企业变身为同时拥有线上、线下两个渠道,销售包括家电、日化、百货等全品类产品。 在不远的将来,地产也会成为苏宁的一个主业 。张近东曾表示。

张近东认为自己最大的 底牌 就是苏宁集团强大的后台支撑体系,这包括仓储、物流、配送以及把后台系统整合起来的信息系统。 苏宁现在并不是一个家电零售企业,准确地说是一家科技企业。

对此,一位长江证券分析师表示,事实上,苏宁集团正处于尴尬的境地,现在既要做商业地产,又被迫上马电商。 其电商平台如果继续做大,则会 烧钱 更多,但结果尚是未知数;如果缓步慢行,则会失去未来占领市场的机会。

黄立冲分析,苏宁集团的主业近期不被市场看好,因为受到经济不景气,尤其是目标消费人群消费能下降的影响。另外其电商品牌苏宁易购也受到来自更多竞争对手进入市场的冲击,前景不乐观。

在商业地产领域,苏宁集团也危机四伏。王雪松表示,该公司做商业地产主要存在四大问题:第一,巨额资金问题;第二,缺乏商业地产经验;第三,行业供应过剩特征明显;第四,城市中心地块多数已经被万达等老牌商业地产企业抢得先机。

万达比苏宁有先发优势,已经夺取了竞争商圈的制高点,所以苏宁要逆水行舟难度较大。 黄立冲表示。

王健林在2012年年中曾预测,商业地产将在3年以后大规模陷入困境, 现在的问题是商业地产太多太滥。

黄立冲认为,目前整个零售行业的电商化对零售物业带来了严重的冲击,苏宁易购会抢夺苏宁置业目标商家的生意,产生利益冲突和竞争,苏宁易购也会损害苏宁电器的利润率,这在一定程度上会产生内耗问题。

黄立冲同样认为,苏宁置业的上市前景并不乐观。 苏宁置业要上市,最大的困难在于租金相对于资产公平市场价值的回报率低下,这将使其上市时或不得不面对大比例的折让。如何解决这些物业租售比低的问题,是其上市时能否获得高估值的关键。 (来源:地产中国网 作者:李红梅)

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